Важным элементом при покупке какого-либо помещения является правильное составление условий соглашения. Как составить договор купли-продажи нежилого помещения?

Правильное составление официального документа при покупке или продажи чего-либо поможет избежать многих проблем.

Ведь неправильное формирование отдельных пунктов может привести даже к судебному разбирательству.

Стоит отметить и тот факт, что при несоответствии формы договора всем необходимым критериям он может быть признан недействительным, а это значит, что и сама сделка не имеет никакого законного основания.

Поскольку приобретение или продажа нежилого помещения это масштабная и серьёзная процедура, то и отнестись к выполнению всех её этапов нужно со всей ответственностью во избежание ненужных проблем и конфликтов.

Основные сведения

Покупка жилых помещений на практике встречается гораздо чаще, чем приобретение нежилых. Для того чтобы разобраться во всех тонкостях этого вопроса и не попасть в неприятности лучшим вариантом является получение консультации от специалиста в этой области.

Он расскажет об основных нюансах, которые нельзя упускать из виду и отдельно о вашей ситуации, потому что каждый случай индивидуален.

Если же вы решили заниматься данным вопросом самостоятельно, то, в первую очередь стоит начать с первоначальных понятий.

Купля-продажа — это факт передачи прав от продавца к покупателю, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Если этого не сделать, то сделка будет определена как недействительная. Для того, чтобы оформить регистрацию объект должен состоять на кадастровом учёте, в противном случае, вам будет отказано.

Для этого необходимо собрать определённый пакет документов и отправить их в Росреестр. Понятие «нежилое помещение» носит достаточно размытый характер, поэтому его стоит максимально конкретизировать.

Поскольку в законодательстве этот момент не указывается, то определить помещение как нежилое можно по таким признакам:

Выявить особенности этого типа недвижимости Изолированность и материальность, вхождение в состав зданий, функциональное назначение и т.д.
Определить её вид Лаборатория, спортзал, классная комната, гардероб, коридор и т.д.
Вопросы гражданско-правового оборота недвижимости

Определения

Под договором купли-продажи понимается факт передачи объекта (в данном случае нежилое помещение) от одной стороны сделки другой за определённую денежную сумму.

Предметом договора является помещение, которое есть частью жилого комплекса или оно встроенное/пристроенное.

Такие помещения не предопределены для проживания граждан на постоянной основе или для использования под служебные жилые помещения.

Также предметом договора может быть любое отдельное помещение в здании, в котором никто не проживает или само это сооружение как единое целое определяется как нежилое.

В качестве участников договора купли-продажи нежилого помещения могут быть как физ. так и юр. лица.

В некоторых случаях сторонами договора могут выступать муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации.

Назначение документа

В первую очередь, наличие договора говорит о том, что покупатель и продавец обсудили все интересующие моменты и сошлись в условиях совершения сделки.

Документ служит подтверждением оговоренной информации о соглашении и, если он составлен правильно, то выступает гарантией выполнения прописанных условий.

Для того, чтобы сделка была действительной необходимо зарегистрировать договор. То есть, без этого документа соглашение не может быть подтверждено, а соответственно и реализовано.

Регистрация проходит по месту нахождения нежилого помещения. Сумма пошлины за проведение госрегистрации равна двум тысячам рублей, а срок составляет десять рабочих дней.

Также, стоит отметить, что при возникновении споров между сторонами сделки на основе договора можно их решить, если не в индивидуальном порядке, то в судовом.

Правовая база

На основе Гражданского кодекса РФ и других федеральных законов устанавливаются правила регулирования вопроса о купле-продаже нежилых помещений.

Если составляется договор купли продажи доли нежилого помещения, то он подлежит обязательному нотариальному оформлению соответственно с п. 1 ст. 7 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Не стоит забывать о том, что обязательным является оповещение содольщиков о желании продать свою часть помещения.

Помещения нежилого типа относятся к категории недвижимого имущества, право собственности на которое нуждается в гос. регистрации.

Это указано в статье 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ст. 433 ГК РФ говорится о том, что договор является заключенным с периода его подписания сторонами процесса.

Вместе с этим, право собственности на помещение остается за продавцом до того момента, как не будет произведена регистрация перехода прав к покупателю.

Как правильно оформить договор купли-продажи нежилого помещения по ГК РФ

Правильное составление документа — это и из важнейших этапов и для этого можно воспользоваться готовым образцом со всеми необходимыми пунктами.

В случае, если вы не уверены в правильности составления текста или формулировок, то за помощью можно обратиться к специалисту. Бланк договора купли-продажи нежилого помещения можно скачать здесь.

Если необходимо составить договор купли-продажи долевой части помещения, то он составляется по той же схеме, что и для всего помещения, а для госрегистрации нужны все те же документы.

А именно:

Заявления от обоих субъектов сделки установленной формы и их паспорта Если кто-то из сторон является доверенным лицом, то этот факт тоже должен быть подтверждён
Договор и передаточный акт
Если объект сделки находится в долевой части То нужно предоставить согласие совладельцев на продажу
Если для совершения сделки привлекаются кредитные средства То предоставляются документы, в которых отображается эта информация

Для того, чтобы правильно составить заявление можно посмотреть пример бланка для заполнения на сайте Росреестра.

Регистрация соглашения

Договор купли-продажи составляется в письменной форме и скрепляется подписями сторон. Предмет документа должен быть обязательно чётко определён.

В договоре должны быть прописаны все характеристики объекта (площадь, адрес, вид постройки и т.д.).

Цена также является важной частью при составлении соглашения. Она обязательно указывается в национальной валюте за единицу площади или за весь объект.

Например, в случае покупки предприятия обязательным является аудиторская проверка о его составе и стоимости.

Если же, к примеру, составляется договор купли продажи нежилого помещения гаража, то никакого инспектирования не требуется.

Видео: договор купли продажи недвижимости — на что обратить внимание

Факт передачи помещения от одной стороны к другой может быть отражен в передаточном акте.

Составление этой бумаги также является обязательным условием для правильного совершения сделки.

Образец заполнения

Перед тем, как перейти к пунктам договора нужно уточнить что перед их написанием нужно заполнить такие данные как — номер договора, дата, данные о сторонах.

После этого текст документа разбивается на такие пункты:

  • предмет договора;
  • цена и порядок проведения расчетов;
  • срок договора;
  • передача имущества;
  • возникновение права собственности;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность;
  • решение споров;
  • прочие условия.

После всех вышеуказанных пунктов пишутся адреса и банковские реквизиты сторон, а также их подписи. В качестве приложений к договору должны прилагаться такие документы:

  • график платежей (если оплата будет проводиться не единоразово);
  • детальное описание помещения и его характеристики;
  • кадастровый паспорт;
  • свидетельство о госрегистрации права собственности.

Между физическими лицами

Для того чтобы принять участие в сделку физическое лицо должно быть полностью дееспособным. В противном случае договор заключает опекун или законный представитель.

Для того чтобы провести куплю-продажу опекун должен получить разрешение в органах опеки на проведение данной процедуры.

Между ООО и физическими лицами

Некоммерческие организации, а также государственные и муниципальные предприятия для заключения договора купли-продажи нежилого помещения должны иметь возможность совершения таких сделок, отраженную в учредительных документах.

Между юридическими лицами

Если договор купли-продажи нежилого помещения осуществляет коммерческая организация, она должна обладать правоспособностью.

Её правоспособность возникает с момента государственной регистрации юридического лица.

Если с рассрочкой платежа

При невозможности выплатить всю необходимую сумму за один раз покупатель должен оговорить этот момент с продавцом и, если он согласен, то внеси данные о ежемесячных выплатах в договор.

Если для приобретения помещения будут использоваться кредиторские средства, то этот факт тоже нужно указывать.

В соответствии с установленными условиями и будут начисляться деньги за объект сделки продавцу.

Также может быть составлен график платежей, в котором будет указываться такая информация:

  • полная стоимость нежилого помещения;
  • дата внесения платежа;
  • сумма.

По поводу предварительного соглашения

Если вам очень понравился какой-то объект, и вы не хотите чтобы его купил другой гражданин, то можно составить предварительный договор купли-продажи.

Он составляется в таком же формате, что и основной. Например, если основной документ будет заверен нотариусом, то и этот также нужно заверить.

Такой договор может быть составлен на любой срок, в случае, если таковой не указан, то после одного года документ признаётся расторгнутым.

Но, это происходит в случае не проведения сделки. Предварительный договор — это своего рода гарантия, которая подтверждает серьёзность намерений покупателя для проведения будущей сделки.

Покупать по соглашению купли-продажи нежилое помещение могут как юридические, так и физические лица.

Договор должен иметь письменную форму, тогда он будет иметь юридическую силу. В непредвиденных случаях либо при бездействии сторон договор будет считаться аннулированным.